Geen schriftelijke koopovereenkomst vereist bij aankoop en verkoop van bouwpercelen

In het burgerlijk wetboek zijn specifieke vormvoorschriften opgenomen voor koopovereenkomsten voor woningen waarbij consumenten betrokken zijn.  Onder consumenten wordt verstaan een natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Schriftelijkheidseis bij woningen

Deze wettelijke voorschriften brengen mee dat een koopovereenkomst waarbij een woning wordt gekocht, schriftelijk moeten zijn aangegaan. Met andere woorden, een consument kan mondeling geen geldige koopovereenkomst sluiten voor de aankoop van een woning.

Geldt de schriftelijkheidseis ook bij bouwkavels?

In de wet is niet duidelijk bepaald wat moet worden verstaan onder ‘woningen’. Uit de wet volgt voor dat de koopovereenkomst schriftelijk moet zijn aangegaan als deze betrekking heeft op ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan’. Op 15 december 2023 heeft de Hoge Raad overwogen dat de schriftelijkheidseis niet geldt op het moment dat de koopovereenkomst wordt gesloten voor de aankoop van een bouwperceel.

De feiten

Wat was er aan de hand? Een koper ziet op Funda.nl een perceel grond aangeboden met de tekst: “BOUWKAVEL (...) voor het bouwen van een VRIJSTAAND WOONHUIS met BIJGEBOUW(EN)”. De koper bezichtigt het perceel en besluit het bouwperceel te willen aankopen. De koper doet per e-mail een bod. Dat bod wordt door de verkopers aanvaard. Vervolgens stuurt de koper een e-mail naar de verkoper en daarin deelt de koper mede dat hij toch afziet van de koop.

Standpunt koper

De koper  heeft zich op het standpunt gesteld dat hij nog van de koop kon afzien, omdat de koopovereenkomst nog niet schriftelijk was aangegaan. Er was weliswaar via e-mail een bod gedaan en dat bod was ook aanvaard, maar de wet schrijft voor dat er een schriftelijke koopovereenkomst moet zijn in geval van de verkoop van woningen. De koper was van mening dat deze schriftelijkheidseis ook geldt bij de aankoop en verkoop van een bouwperceel. Het ging immers om een bouwperceel dat bedoeld was voor de bouw van een woning. In het bestemmingsplan was specifiek bepaald dat het perceel de bestemming ‘Wonen’ had.

Standpunt verkoper

De verkoper stelde zich op het standpunt dat de koper niet meer kon afzien van de koop, omdat er al een koopovereenkomst tot stand was gekomen door de aanvaarding van het bod. De schriftelijkheidseis geldt volgens de verkoper niet als het gaat om de verkoop van bouwpercelen, ook niet als het perceel bedoeld is om daarop een woning te bouwen.

De Hoge Raad

In deze procedure moest de Hoge Raad de volgende vraag beantwoorden: Is een perceel grond met de bestemming wonen (Wet ruimtelijke ordening) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan in de zin van art. 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek? En zo ja, onder welke voorwaarden of omstandigheden?

De Hoge Raad overweegt als volgt. Heeft de verkoper zich tegenover de koper verplicht tot het leveren van een perceel grond (zonder woning), dan is art. 7:2 BW niet van toepassing. Dat geldt ook indien dat perceel de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ heeft, indien het perceel als bouwkavel is verkocht, of indien de verkoper weet dat de koper het voornemen heeft om op het perceel een woning te (laten) bouwen.

Conclusie

Bij het voeren van onderhandelingen over een koopovereenkomst voor de aan- en verkoop van een bouwperceel, moet men zich bewust zijn van het feit dat er ook door de aanvaarding van een bod een koopovereenkomst kan ontstaan.

Heeft u vragen over vastgoedtransacties of vastgoedontwikkeling, neem dan contact op met een van onze advocaten.